严领导看着方案，和陈学兵走到厂区西侧的休息亭。
亭外是刚平整好的二期项目工地，黄土漫天，亭内两张折叠椅、一张简易木桌，任颖给两人各递了瓶矿泉水，便识趣地退到远处，市里随行的人见俩人说话，也在远处不再靠近。
陈学兵亦表情郑重，静静等着严领导发言。
“过了初步研判”，严领导刚才说出的六个字看似轻飘飘，也不像最终拍板，实际上这个结果来得非常不容易。
石库门改造这件事，在他搬迁到上海之时市里就有一定许诺，改造方案他也早就交上去了，可一直拖啊拖，拖到了上广电NEC的投资的日期确定，也就是这个月，市里才真正给了明确态度：这个项目可以给股安做。
然后就是项目涉及的相关部门讨论。
刚一落实下去，问题就一个个浮出水面。
因为项目横跨两区，卢湾（巨鹿路石库门别墅地块）和静安（南京西路商业地块），静安、卢湾为税收分配互不相让。
卢湾以“石库门保护优先级更高”为由，要求提高商业地块占比至40%，否则拒绝配合拆迁；JA区则坚持“南京西路商业价值核心”，要求独享65%税收，谈判陷入僵局。
这40%和65%可不是一回事。
卢湾的意思是石库门项目如果全做成别墅，是一次性买卖，缺乏商业的长期税收，要求把40%石库门房屋规划为小型商业，小型精品超市、美容SPA、高端酒窖、会所、茶室之类，让入驻商家长久给辖区缴税。
这么一来，户型规划完全不统一，项目的整体下沉开发计划会受很大影响。
而静安这边，因为石库门项目是一个整体立项、整体报批、整体核算税收的项目，并非独立项目，所以他们认为自己的南京西路占大头，要项目开发总利润所缴增值税和企业所得税的65%。
一个图商家税，一个图项目税，而且项目税份额方面互相还有冲突，卢湾并不同意静安的65%，要求按55/45分。
另外，文物局提出“177套石库门单元需保留70%的内部梁柱结构”，直接推翻了原来“留皮去胆”的改造方案。
如果按此执行，建设成本至少增加15亿，而且别墅实用面积会大幅缩水。
拆迁还没开始，争端就已经来了。
“两区和文物局的问题解决方案，就是这些？”严领导很快找到了重点，指着一页问道。
“对。”陈学兵见条款狭长，简单解释道：“我们建议，税收按建设进度与运营贡献双维度分配，建设期按地块面积静安60%、卢湾40%，运营期按实际营收，即商业地块归静安、别墅及文化中心归卢湾，同时承诺三年内每年向文化研究中心投入5000万运营资金，由卢湾文物局主导。”
“另外，我们邀请文物局专家实地考察，按照梁柱加固+内部空间重构的折中方案，保留核心梁柱并采用加固梁技术，既符合保护要求，又不影响内部户型设计，同时我们承诺把三套别墅无偿改造为石库门文物陈列馆，交由文物局管理。”
三年5000万，总共1.5个亿，外加三套别墅，买下三方许可。
这1.5亿是交给卢湾文物局的，既是给税收吃亏的卢湾使用，而卢湾文物局又是市文物局的下属单位，相当于一笔钱安抚两方。
而石库门文物陈列馆在卢湾境内，可以供人参观，算是有一定长期收益，也是旅游景点，又是一个让双方受益的举措。
静安这边，得到想要的税收。
至于什么梁加固技术，那是本身就要做的，无非是让文物局的要求看似得到满足而已。
严领导听完他的话仍耐心把方案看完，而后拧开面前的水瓶喝了一口，指尖敲了敲陈学兵递来的石库门项目方案，说道：“方案我粗看了，两区税收分配和文物局的问题，你想得挺周全，但有两个问题，你可能没踩透。”
“嗯。”陈学兵坐直身体，静等下文。
“先说说税收。”严领导翻开方案第二页，指着“运营期按实际营收分配”的条款：“你想让商业地块归静安、别墅归卢湾，想法是好，但‘实际营收’怎么界定？南京西路商场卖的货里，有多少是石库门别墅业主消费的？这笔账算得清吗？静安会说，没有南京西路的商圈流量，你的别墅卖不上高价。”
陈学兵眉头微挑，刚想开口，严领导又摆摆手：“再看文物局，你可能不清楚，区文物局不是条条上的，是块块上的，卢湾文化广播影视管理局加挂卢湾区文物局牌子，是区政府组成部门，市文物局和区文物局是指导关系，不是隶属关系，你把补贴都给了卢湾，市文物局那边，怎么交代？”
这番话戳中了陈学兵的疏漏。
说实话，他是有点轻敌了，没做太详细的准备。
科技板块那边他最近玩得太顺了，技术攻克无非是资源的问题，可回到房地产这边，要平衡的是人心。
人心复杂且多变，靠先知无法处理的东西太多了。
他端正了态度，认真思考后说道：“您提醒得对，营收界定的问题，我可以加一条‘按物业类型单独核算’。别墅的销售收入、商业的租金和销售额，各自独立记账，互不牵扯。至于静安担心的‘流量贡献’，我可以承诺，南京西路商业地块的营销费用，股安承担 60%，相当于变相给他们输血。”
他顿了顿，补充道：“市文物局那边，我可以调整一下：每年 5000万运营资金，拆成两半，2500万给卢湾文物局用于日常运营，2500万注入‘SH市历史建筑保护专项基金’，由市文物局主导审批。另外，石库门文物陈列馆的馆长，由市文物局提名，卢湾文物局聘任，两边都有话语权。”
严领导听着，嘴角露出一丝笑意，却没立刻表态，反而话锋一转：“你这个方案，让利太多了，你股安图什么？”
陈学兵笑了笑：“图上海的升值潜力。”
停车位的涨幅，未来的四万亿带来的地皮疯狂升值，这些事他自然不好说了。
严领导也不再追问，手指在“三年投入1.5亿”的条款上敲了敲，又指出一个问题：“我在卢湾待过，这个卢湾文物局的局长老周，是个老干部，老学究，不看重钱，就看重文化传承。你光给钱没用，得让他觉得你是真的想保护石库门，而不是借文化搞地产。”
陈学兵叹了口气。
这个项目涉及的事情太多太复杂，毕亚雄在四川奔忙，蔡志坚又不擅长处理这种事，阚治冬有自己的部门要管，只有武捷思堪为帮手，但也只能给他处理合作方的事，很多方面还得他亲自安排。
卡在这个节骨眼上，要一一处理，确实有点耽误他时间了。
但这件事目标明确，回报清晰，断没有半途而废的道理，他只能说道：“石库门风貌的保护细则我会认真做。”
严领导看出了他的犹豫，笑道：“150年的建筑，是上海历史的一扇窗，市里不会轻易让人动，也不敢，你想做下来，可不容易，怎么样，有没有想过放弃？其实以你的贡献，我们可以重新考量，给你一块静安境内其他的商业地，和南京西路作为补充，这样两区变一区，没了文物，很多事也就简单了，你也不必这么让利。”
陈学兵内心松懈了一瞬。