次日一早，天还没有全亮。
娄半城从化工集团招待所出来的时候，东边的天际只有一抹霞光。十二月的四九城，清晨寒气从脚下往上渗，招待所大门前的水洼结了一层薄冰，踩上去发出令他无比怀念的咔嚓声。
昨晚，他和浙大壮谈到深夜。
回到房间后又一个人对着天花板想了很久，真正睡着的时间不超过三个钟头。但他此刻毫无倦意——一种难以言表的紧张感、兴奋感，让他比任何时候都更加清醒。
来接他的是一辆黑色的红旗牌轿车，车身擦得很干净。
司机是个沉默寡言的年轻人，只说了句“娄老板，请上车”，就再没有开过口。
车子驶过长安街，街上行人稀少，路灯还亮着，昏黄的灯光在薄雾中散发着柔和的光晕。偶尔有几辆自行车从旁边经过，骑车的人缩着脖子，呼出的白气很快消散在寒风中。路两侧的国槐已经落光了叶子，光秃秃的枝丫在晨光中显得格外清瘦，像是在寒风中瑟瑟发抖的迟暮老人。
很快，车子拐进化工集团的大门，缓缓停在办公楼楼下。
娄半城被引到四楼西侧的总经理办公室门口。
司机轻轻叩了三下门，听到里面传来一声低沉的“进来”，便推开门，侧身让娄半城进去，他自己则退到走廊，将门轻轻带上。
“娄同志，欢迎、欢迎。”郝仁笑着迎了过来，伸出右手，“一路上辛苦了！”
乍闻‘同志’二字，娄半城差点老泪纵横。
他紧紧握住郝仁的手，声音恳切：“郝总经理，不辛苦，一点都不辛苦。”
“来，咱们坐下说话。”郝仁指了指沙发，“昨天老浙和你谈了许多，这些情况我都知道。今天请你过来，主要是想谈几件具体的事。”
娄半城坐下后，挺直了腰杆：“郝总，请讲。”
郝仁却没有坐下。
他走到窗前，将另一半窗帘也拉开了。晨光倾泻而入，整间办公室立刻明亮许多。楼下来了几辆卡车，正在装载设备，工人们穿着蓝色工装，吆喝着将木箱搬上车厢，车身上印着“中国化工”四个白色大字。
“老娄啊，浙大壮和你谈过港岛楼市吗？”郝仁拎起热水瓶，沏了两杯茶。
娄半城点点头：“谈了，但没有太深入。”
“嗯，”郝仁把茶杯放在娄半城面前，“尝尝我们化工集团的新茶。那你对港岛的楼市了解多少？”
娄半城端起茶杯，抿了一口。
他先是赞了句好茶，然后才回答郝仁的问题：“了解一些。过去几年，我在港岛注册了七家地产公司，主要以买地建厂房仓库为主。对住宅市场也有接触，但不是主营业务。港岛的地产市场这几年变化很大，从五十年代初的缓慢恢复，到最近两三年的加速上涨，市场的逻辑在变。”
“那你说说看，变化在哪里。”郝仁坐到沙发上，摆出一副准备认真倾听的姿态。
娄半城整理了一下思路，开始说道：“港岛的房地产市场，说到底是被人口逼出来的。1945年小日本投降的时候，港岛人口只有六十万左右。但到了1949年前后，大量内地移民涌入，人口在短短几年内暴增到两百多万。到现在1960年，港岛人口已经超过三百万了。”
“这三百万人都需要住房子，但港岛的地理条件决定了可建设用地极其有限——港岛北部和九龙半岛的平地加起来也没多少，新界虽然大，但英国佬长期以来对开发新界并不积极。”
他顿了顿，继续说道：“更关键的是土地制度。”
“港岛的土地在法律上属于英国王室所有，在港的英国佬只是以批租的方式出让土地使用权。批租期限以前是九十九年，后来改为七十五年。”
“鬼佬们通过控制土地批租的节奏和数量来维持高地价，这是它们财政收入的重要来源。所以从制度上讲，它们本身就没有动力去大规模增加土地供应——供地越多，地价越低，鬼佬们的卖地收入就越少。”
郝仁微微颔首，示意他继续。
“住宅市场上，五十年代初期主要是唐楼——四五层高，楼下做商铺，楼上住人，没有电梯，卫生条件很差。那时候大多数人买不起房，只能租。一套唐楼里的板间房——就是用木板隔出来的小隔间——月租大概是二三十港元。”
“但到了一九五七年，情况开始变了。”
“一方面，五三年半岛战争结束后港岛转向制造业，工厂大量涌现，产生了一批收入相对稳定的工人和新生的工厂主阶层。这些人有了积蓄之后，第一件事就是想买房子。”
“另一方面，东南亚的华侨资金也在流入港岛——印尼排华、马来西亚动荡、泰国不稳，东南亚的有钱人纷纷把资金转移到港岛，而他们最信任的保值手段就是买楼。”
“所以，这几年港岛的楼价在上涨？”郝仁插了一句。
娄半城心里隐约有了猜测：“对。1956年，港岛中区新建住宅每平方呎的均价是四十五港元左右，1957年涨到五十二港元，1958年六十一港元，1959年七十一港元。今年——截至十一月的统计，已经突破了八十港元。四年时间涨了将近八成。而且这还只是均价，中环半山那些高档住宅涨得更猛——铜锣湾的蟾宫大厦，去年开售的时候每平方呎要价一百二十港元，照样被一抢而空。”
听到这里，郝仁站了起来。
他走到书架旁，抽出一本黑色封面的笔记本，翻到某一页。娄半城注意到郝仁翻到的那一页密密麻麻地写满了钢笔字，有些数字下面还画了着重线。
“你刚才说的数字，和我掌握的情况基本一致。”郝仁合上笔记本，“但我注意到一个现象——港岛楼价的上涨，并不是匀速的。1956到1958年，涨幅相对平缓，年均百分之十左右。但从去年开始，涨幅明显加快了。1959年一年涨了百分之十六，今年前十一个月又涨了百分之十三。你感觉，这个趋势会不会继续？”
娄半城想了想，说：“我认为会。原因有三个。第一，人口还在增长。虽然内地移民的流入速度比五十年代初慢了，但港岛本地的人口自然增长率很高，战后婴儿潮那一代人正在进入成家立业的年龄，住房需求是刚性的。第二，制造业的繁荣创造了大量就业和收入，普通市民的购买力在提高。第三，也是最关键的——银行开始把住宅按揭当作一项重要业务来做了。”
“具体说说按揭。”郝仁似乎来了兴致。
“港岛的住宅按揭，在五十年代初期几乎是不存在的。”娄半城虽感诧异，但仍是娓娓道来，“那时候普通人买房只能靠自己的积蓄，或者向亲戚朋友借钱。银行对住宅按揭没有兴趣——它们更愿意把钱贷给贸易公司和工厂。”
“但汇丰银行从1955年开始，率先推出了住宅按揭贷款业务。”
“最初的贷款条件很保守——最高只能贷到评估价的五成，还款期不超过十年，利率也比商业贷款高。但到了1958年前后，竞争加剧了，渣打银行、恒生银行都开始做按揭，条件逐步放宽——贷款比例提高到六成甚至七成，还款期延长到十五年，利率也在下降。”
听到这里，郝仁敲了敲桌子。
他把手中的笔记本重重地放在面前：“这是关键！按揭贷款把银行体系和房地产市场连在了一起。以前，买房子是有钱人的事。有了按揭，普通人也可以靠借钱买房。银行的信贷创造了一个新的购买力来源——而购买力的扩张又推动了楼价上涨。楼价上涨又让抵押品升值，银行更愿意放贷。这就是一个自我强化的正循环。”
“您真是慧眼如炬。”娄半城拍了个无声屁，“而且这个循环还有外部支撑。除了本地购买力，东南亚华侨的资金也在持续流入。这些华侨对港岛楼市有一种近乎迷信的信心——他们在老家经历过战争、动荡、排华，钱放在银行里怕贬值，放在生意里怕亏损，只有买了砖头水泥才算踏实。只要这种信心在，钱就会源源不断地流进来。”
郝仁从办公桌上拿过一张港岛地图。
接着，他把地图摊开，用手指在港岛北岸的几个位置点了点：“更深层的原因是，港岛的楼市正在变成一种金融工具。”
“过去，房子是给人住的，地皮是给工厂用的。”
“但现在，越来越多的房子不是用来住的，而是用来抵押的。越来越多的人买房子，不是因为他们需要住，而是因为他们相信房子还会涨。当这种预期形成的时候，楼市就变成了一个自我循环的游戏——涨价吸引更多买家，更多买家推高价格，价格高了银行的评估价跟着涨，评估价涨了贷款额度增加，贷款增加又推动了更多的购买力进入市场。”
他抬起头，看向娄半城。
“这个游戏，在港岛才刚刚开始。但在英国，这个游戏已经玩了两百年。伦敦的地产市场就是最好的证明——房地产从来不只是房地产。它是一根杠杆。一根撬动银行信贷体系最有效的杠杆。”
娄半城听到这里，几乎是百分百确认今天谈话的方向了。
但他没有插话，只是安静地听着。
“你在港岛的七家地产公司，过去几年的策略是买地、建厂房仓库、抵押贷款、再买地。这个循环跑得不错。几年下来，从汇丰手里拿到的授信总额是两亿三千万港元，实际提款一亿六千多万。”
“准时还款，从不逾期。”
“汇丰信贷部对你的评价是‘优质客户’。”
“但这种策略，在今天的形势下，有些不合时宜了。”
娄半城赶忙问：“郝总，哪些地方不合时宜了？”
“不是哪些地方，而是曾经的逻辑跟不上形势变化了。”郝仁纠正道，“你的抵押品是工业地产——厂房、仓库、堆场。这些物业的估值增长太慢了。工业地产的买家是工厂主，工厂主关心的不是物业升值，而是租金成本和交通便利。你的仓库再好，估价也不可能超过同区住宅的一半。你用工业地产做抵押，贷款的上限被估值卡死了。”
说完，他拿起茶杯，喝了口水。
“从现在开始，你的地产公司要全面转向住宅楼房开发。不再建厂房，不再建仓库。只建住宅——而且不是普通的住宅，是中高档住宅。港岛中环那块地，原来打算建商住两用楼的，现在改建十五层以上的高档公寓。金钟那块工业用地，想办法把土地性质改成住宅，改建十二层住宅楼。湾仔那块也一样，全部建住宅。”