娄半城提醒道：“郝总，工业用地改住宅用地，需要补地价。鬼佬的审批手续也很繁琐，可能需要半年甚至更长时间。”
“审批的事，我会安排人帮你。”郝仁打断了他的话，“你现在要关心的是，如何在未来两年内，成为港岛住宅市场上不可忽视的力量。不是最大的——最大太显眼——而是定价能力最强的。你要让你的每一个新楼盘开售时，都成为周边物业重新定价的标杆。你开的价，就是那条街的新标准。”
娄半城沉默了一会儿。
他知道，这不仅仅是一次业务方向的调整。
郝仁要把一场原本缓慢的资本积累，变成一次有意识的、高杠杆的市场扩张。
在过去几年里，他的地产公司一直低调运转，买的地皮大多是通过私人协议转让来的，很少在公开市场上竞拍。这种低调是浙大壮反复叮嘱的策略——不要让外界注意到你的扩张速度。
但现在，郝仁似乎在给他松绑。
“郝总，全面转向住宅开发之后，拿地的方式要变吗？”
“不用变。”郝仁摆摆手，说，“继续用私人协议的方式拿地。不要去拍卖行举牌，不要制造地王新闻。你拿地的价格可以略高于市场价——但一定要签保密协议。你的目的不是制造‘某块地卖了天价’的新闻，而是让你的楼盘在销售时以‘物有所值’的面貌出现。你的楼盘开价可以高出周边三成，但当买家质疑时，你可以跟他们解释——不是我的定价高，是这个区域的价值被低估了。”
“这种策略能持续多久？”娄半城有些紧张。
“一直到市场预期被你扭转为止。”郝仁笑着说，“当你的楼盘卖八十港元一平方呎的时候，旁边的旧楼业主会觉得自己的房子也应该值六十块——虽然三个月前他的房子还只值五十块。当整个区的挂牌价都涨起来，银行的评估师就不得不跟着上调估值。而银行一旦上调了估值，整个区域的购买力就上了一个台阶——同样的首付比例，银行愿意贷出更多的钱。于是，更高的价格就有了更多人的接盘。”
说话间，郝仁起身走到窗前。
他背对着晨光，脸上的表情隐在阴影里。楼下的白玉兰在晨风中瑟瑟发抖，光秃秃的枝丫投下纵横交错的影子。远处传来卡车鸣笛的声音，悠长而又繁忙，凭空竟生出几分违和感。
“一个楼盘提价，带动一个区。一个区提价，带动整条海岸线。当港岛北岸和九龙半岛的楼价整体上涨，新界的楼价也会跟着动。到那时候，你手里所有的物业都会跟着升值。而你就用升值释放出来的抵押空间，再贷款、再拿地、再建楼——形成一个加速的正循环。”
娄半城被这番话震惊了。
他经商一生，又在港岛多年，自认为对这一行的门道很清楚。
但他从来没有以这种方式去思考过——不是从市场供需的角度，不是从地段和品质的角度，而是从银行信贷和抵押品估值的角度。
这根本不是房地产，而是在用房地产当杠杆做金融！
郝仁似乎看出了他的心思：“老娄啊，做生意嘛，讲究的是三重境界。第一重，是赚钱——低价买进，高价卖出，赚差价。第二重，是用别人的钱赚钱——借钱买资产，等资产升值了卖掉，还了贷款之后剩下的全是利润。第三重——是用别人的资产负债表替你扛风险。”
“你从银行借出来的每一块钱，买成地，建成楼，再抵押给银行，换来更多的钱——在这个循环里，你的资产越来越大，但你的风险没有跟着一起变大。因为风险已经通过抵押这个动作，转移回银行的资产负债表上了。”
说到这儿，郝仁的脑海里冒出了许皮带的影子。
不知不觉中，他也在“转移”两个字上加重了语气。
“所以你要记住，你的目标不是做港岛最大的地产商，你的目标是做银行最大的债务人。债务人如果欠银行的钱足够多，他就不再是债务人——他是银行的合伙人。”
“因为银行不能让他倒下。”
“他倒下，银行就得跟着倒下。”
“这个道理，摩根集团在美国铁路时代就玩得很娴熟了，英国人更早——南海泡沫那会儿就开始玩。我们现在做的，只是把这套老把戏搬到了港岛。”
娄半城听得头皮发麻。
他现在彻底理解了郝仁的意图。——用地产做杠杆，配合保险公司，共同撬动银行的信贷体系，最终把自己变成银行资产负债表上一个“大而不能倒”的存在。
这个逻辑在商业史上并不新鲜。
洛克菲勒就是这么对付银行的——但娄半城从来没有想过，自己有朝一日会成为执行这个逻辑的人。
“郝总，我明白了。”娄半城点头说道，“我会尽快调整策略。明年一季度开始，新开工的项目全部改为住宅楼盘。开价策略我会研究一下，争取在几个标杆项目上把价格预期打上去。”
郝仁轻轻‘嗯’了一声，但没有露出满意或赞许的表情。
他的手指在桌面上轻轻敲了两下，然后说出了一句让娄半城更加意外的话：“还有一件事。你的楼盘定价，不要用港币标价——用英镑。”
娄半城微微一愣。
用英镑标价——这在港岛地产界是闻所未闻的做法。
港岛自1935年起实行港元与英镑挂钩的固定汇率制度，一英镑兑十六港元。在日常商业活动中，除了少数进口商和银行间交易，普通市民很少接触英镑标价。用英镑给住宅标价，对绝大多数港岛人来说是陌生的、甚至是令人不安的。
“用英镑标价，对市场心理的影响会很大。”娄半城斟酌着说，“港币和英镑挂钩是港岛财政司的根本政策，我们这种做法，在法理上虽然合法——港岛是英镑区成员，英镑是法定货币之一——但在上面人的眼里非常敏感，他们可能会通过银行公会施加压力。”
“他们不会公开反对。”郝仁说得很笃定，“因为用英镑标价，在法理上完全合法。港岛是英镑区成员，英镑本身就是法定货币。他们如果要禁止用英镑标价，就等于自己否定了英镑在港岛的法定地位，等于承认港币和英镑之间的挂钩不是坚不可摧的。这是他们自己在否认自己，他们不会这样做的。”
见娄半城仍是忐忑，郝仁递了根烟给他。
“老娄啊，我们要利用的，恰恰是英国人这种制度上的矛盾。”
“英镑是英国的货币，在殖民地使用英镑标价是天经地义的。但港岛不是伦敦——港岛的普通市民挣的是港币，用的是港币，对汇率风险没有概念。他们突然看到房价用英镑标，第一反应是什么？”
“是恐慌！”
“恐慌港币不保值。恐慌如果不赶快把手里的港币换成砖头，将来可能连首付都凑不齐。”
“这种恐慌心理，会驱动他们更快地入市。”娄半城接着他的话说。
郝仁拍响了手掌：“对喽！你在供应端推高价格，在需求端制造恐慌。两股力量合在一起，楼价就不仅仅是上涨——它会跳跃。这种跳跃会进一步强化‘买到就是赚到’的市场共识，吸引更多人跟风进场。而每一个进场的人，最终都要从银行借钱——羊毛出在羊身上，羊是从银行出来的。”
娄半城沉默了许久。
他的沉默并不是对于郝仁策略的反对，而是沉默于思考——该如何执行下去。
窗外的阳光已经完全照亮了办公室，那道明暗分明的界线已经移到了他身后。他整个人都沐浴在了金色的晨光中，但心里却是沉甸甸的。
他开始意识到，郝仁的布局比他想象的要深远得多。
这不是一个简单的“搞垮汇丰”的指令，这是一场以银行体系为终极目标的系统性工程。推高楼价只是第一步——也许是第一步中最容易的一步。
“郝总，还有一个现实问题。”终于，他开口了，“如果楼价涨得太快太猛，超出了普通市民的承受能力，市场会出现断档——高端的有人买，低端的没人造，普通市民的怨气会很大。英国人可能会迫于舆论压力出台干预措施。”
“干预不了的！”郝仁坐回沙发上，“英国人本身的财政利益就和楼市深度捆绑。港岛的财政收入结构，和世界上大多数地区不一样——它没有增值税，没有所得税的大头。它的主要收入来源是三块：卖地、利得税、差饷。其中卖地收入在好年份能占到港岛总收入的两到三成。楼价上涨，地价就跟着涨，港岛的卖地收入就水涨船高。如果英国人出手打压楼市，最先受伤的不是地产商，是它自己的财政。”
“况且……”
郝仁继续补充道：“英国人即使想干预，手段也很有限。加征印花税？印花税增加的成本最终会转嫁给买家，反而推高了名义价格。收紧银行按揭？这件事不取决于港岛，取决于银行的商业判断。而银行的商业判断——我刚才已经说了——在楼市上涨周期里，永远是乐观的。因为所有的历史数据都在告诉他们：抵押品价值一直在涨，违约率一直很低。他们没有理由主动收紧。”
娄半城点了点头，但心里还有一个疑问没有说出口。
“你是不是想问，那楼价什么时候会跌？”郝仁看出了他的犹豫。
娄半城直接承认了：“是。”
“楼价会跌的。”郝仁不紧不慢地说，“世界上没有只涨不跌的资产。但楼价什么时候跌、跌多少、以什么方式跌——这些问题，不是你今天需要操心的。你现在需要操心的只有一件事：把楼价推上去。推得越高越好。至于什么时候让它下来——到时候自然会有人告诉你。”
他的话很平静，但娄半城感到了一种冰冷的压迫感。
他说不清这种感觉从何而来，但他确信一件事——郝仁脑子里的那张棋盘，比他此刻在办公室里看到的那张港岛地图要庞大得多。
而他娄半城，只是其中的一枚棋子。